賃貸 アパート 初期費用について ～ 鳥取大学 学生編 ～ その２
その１は：http://hirobe123123.hatenablog.com/entry/2014/03/08/222916
【２】室内消毒（害虫駆除）について
鳥取大学周辺の不動産会社では、あまりこの室内消毒（害虫駆除）の費用を、入居者負担としているところは少ないのではないかと思います。
ゴキブリなどの害虫は、なかなか、根絶することは難しいですし・・・・
退去立会に行ったときに見ても、「人が住んでいる状態でなければ、ゴキブリなんかもあまり出てきません。」念のために「バルサン」なんかもしてみますが、これで、全滅させているとは思えませんし。
そんな理由で、害虫駆除費を入居者負担にしているところは、ないと思います。
ただ、消毒費というものを入居者負担としている不動産会社は、あるようです。
※エル・オフィスでは、消毒費は、いただいておりません。
聞いたところによると、部屋全体を消毒するそうです。
業者によるハウスクリーニングの他に、どんな消毒が必要なのかは、分かりません。
たぶん、必要のない消毒だとは、思いますが・・・・・
衛生的に、気になるようでしたら、自分でアルコール消毒した方がいいのではないかと思います。
「不動産会社が、消毒を勧める」若しくは、「入居の条件となっている」という場合は、おそらく、その不動産会社の収益のために行っていると考えていいと思います。
不要なものは、断ってもかまわないと思います。
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【３】エアコン洗浄・ハウスクリーニング特約 について
鳥取の場合、ほとんど、すべての物件にこの「ハウスクリーニング特約」がついていると思います。
おそらく、他の地域においても、この特約が付いている方が圧倒的に多いのではないかと思います。
国土交通省のガイドラインによると、借主が通常の清掃を行っていればよく、次の借主に貸すためにワックスがけなども行うような清掃業者の費用まで、負担しなくてもよいというようになっています。
ただし、「ハウスクリーニング代は、入居者負担とする。」という特約が、無効かというとそうでななく、「契約締結時に明確に合意があれば有効である。」という考え方が認められているようです。
エル・オフィスでは、「宅建協会の作成した賃貸借契約書」を使用していますが、この契約書には、国土交通省のガイドラインに沿った形で契約書が作成されています。
ただ、「ハウスクリーニング代は、入居者負担とする。」という特約も入れられるようになっています。
賃貸の商習慣の実態として、「ハウスクリーニングは、入居者が負担する。」ということが圧倒的におおいので、それを否定する入居者には、「貸さない。」ということになるかもしれません。
ただ、不動産会社としては、当然に、契約に至るまでに、説明する必要があります。通常は、契約を行う前の重要事項説明のときに、この説明を行い、入居者から合意を得ていると思います。
法律論だけで考えると、「ハウスクリーニング代は、貸主負担」の方がいいと思いますが、実際に、オーナーの収支計画を見ていると・・・あまり、オーナーって儲からないかもと考えてしまいますね。。。
ハウスクリーニングと同時によく問題になるのが、「クロスの張り替え」
クロスが汚れていた場合、これが自然損耗若しくは通常の使用による汚れなのか、そうでないのか・・・
エル・オフィスの場合、クロスの張り替えについては、貸主（オーナー）負担という視点で考えています。通常使用とか自然損耗という概念はわかりにくいので、
「意図的に汚した」「誤って（過失で）汚した。（入居者が汚したりしたことが明らかで、入居者がそれを認めている場合）」「ペットなどを飼っていて、汚れやにおいがする場合」「たばこのヤニ汚れの場合」という場合に、入居者に負担していただくようにしています。
この場合でも、クロスの耐用年数（６年）を基準として、損害を与えた割合に応じて、その損害分を負担していただくという事にしています。
例えば、４年間居住して、ペットを飼うなどの原因で明らかに入居者の責任でクロスを張り替えなければならない場合には、６分の４は貸主（オーナー）負担・６分の２が借主負担という事になります。
クロスの耐用年数は、６年なので、４年住んだという事は、残り２年分をオーナーが損したので、その分を負担するという考え方です。
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